Искариот — Авторский бложек о веб-разработке

Спрос на жилье - падения нет

Резкое снижение покупательской активности – одна из основных тенденций развития рынка жилья последнего квартала минувшего – начала нынешнего года. Об этом свидетельствуют как данные официальной статистики, так и результаты мониторинга цен предложения на рынке.
По информации Управления Федеральной регистрационной службы по Удмуртии, за первый квартал 2009 года общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения снизилось по республике в целом на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Число договоров долевого участия в строительстве сократилось на 35%, договоров об ипотеке – на 22%.

Цены
Спад покупательской активности влечет за собой снижение цен: в ситуации, когда предложение существенно превышает платежеспособный спрос, значительные скидки и бонусы становятся едва ли не единственным способом привлечения потенциальных клиентов. Так, по данным Концептуального управления УК «АССО-Строй», если в 2007 году средняя удельная цена предложения вторичного жилья в Ижевске сократилась на 6%, в 2008 – на 8%, то лишь за четыре месяца текущего года снижение составило 10,4%.
На первичном рынке снижение номинальных цен менее ощутимо и в большинстве случаев носит скрытый характер, однако компании-застройщики, равно как и агенты, специализирующиеся на продаже вторичного жилья, фиксируют существенное снижение спроса на предлагаемые объекты и сокращение продаж.

Намерения потребителей
В связи с этим весьма любопытны результаты сравнительных исследований спроса населения Ижевска на жилье, проведенных Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» в декабре 2007 и декабре 2008 годов. Исследования были проведены по схожим методикам и направлены на выявление доли семей, планирующих приобретать жилье либо улучшать свои жилищные условия иными способами, а также на определение основных требований потенциальных покупателей к будущему жилью.
Данные, полученные в ходе исследований, свидетельствуют о том, что доля семей, в чьи планы входит покупка жилья в течение следующих за опросом двух лет, в 2007 и 2008 годах была, фактически, одинаковой и составляла порядка 6%. Иными словами, несмотря на явно обозначивший себя к моменту проведения второго опроса финансовый кризис, респонденты не изменили своих намерений приобрести жилье.

Это связано с тем, что жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных для наших сограждан. Согласно результатам исследований, пятая часть ижевских семей полностью или частично не удовлетворена имеющимися жилищными условиями. В ходе опроса, проведенного в декабре 2008 года, лишь 29% респондентов признали свои жилищные условия удовлетворительными в полной мере.
Согласно статистическим данным, средняя обеспеченность населения России жильем более чем в два раза ниже европейских стандартов. В развитых странах Западной Европы этот показатель составляет не менее 30 кв.м. на человека, а в некоторых из них достигает 40-45 кв.м. В России в 2008 году обеспеченность жильем составила, в среднем, 21,9 кв.м. на душу населения, в Ижевске – 19,9 кв.м. Причем, как свидетельствуют результаты исследований, для семей, в чьи планы входит улучшение своих жилищных условий, этот показатель еще ниже – 14,6 кв.м. на человека.
Таким образом, удовлетворение потребности в жилье является актуальной задачей для значительной части горожан, поэтому очевидно, что каждая семья будет стремиться решать свою жилищную проблему доступными ей способами, вне зависимости от экономической ситуации в стране и в мире.
Итак, финансовый кризис не оказал существенного влияния на намерения населения Ижевска по приобретению жилья в перспективе ближайших двух лет. Вместе с тем результаты исследований позволяют сделать вывод, что требования потенциальных покупателей к жилью за 2008 год все же претерпели определенные изменения.
Так, респонденты стали более внимательно относиться к типу приобретаемой недвижимости. Если в 2007 году почти треть потенциальных покупателей квартиры отмечала, что для них не имеет значения, будет это новое или уже бывшее в эксплуатации жилье, то в 2008 году аналогичной позиции придерживалась лишь четверть респондентов. В целом, респонденты стали чаще, чем годом ранее, выбирать квартиры на вторичном рынке в качестве предпочтительного для себя объекта покупки.

Тенденции к малым площадям
С 2007 года несколько изменилась структура спроса в зависимости от количества комнат в приобретаемой квартире. Так, с 17% до 22% увеличилась доля респондентов, планирующих купить однокомнатную квартиру. При этом почти в три раза сократилось число потенциальных покупателей многокомнатных квартир – с 15% в 2007 до 6% в 2008 году. Эти данные позволяют сделать вывод, что опрошенные потенциальные покупатели квартир скорректировали свои планы относительно размеров будущего жилья в сторону их уменьшения.

Этот вывод подтверждает и анализ предпочтительных для респондентов площадей квартиры. Если в 2007 году наиболее предпочтительная площадь квартиры составляла от 50 до 65 кв.м. – такой вариант ответа выбирали 27% респондентов, – то в 2008 году 32% опрошенных остановили свой выбор на площади 35-50 кв.м.
Результаты исследований свидетельствуют также о том, что сегодня респонденты более осторожно планируют приобретение квартиры. Свыше двух третей опрошенных намерены совершить покупку не ранее, чем через год, тогда как в 2007 году таковых было немногим более половины.
Интересен также тот факт, что респонденты стали более реалистично оценивать допустимый для себя уровень цен на квартиры. В 2007 году средневзвешенная максимально допустимая цена квартиры была в 1,5 раза ниже фактической средней цены предложения на рынке. В опросе 2008 года это соотношение снизилось до 1,2 раза.

Таким образом, результаты сравнительных исследований не дают оснований утверждать, что мировой финансовый кризис существенным образом скорректировал намерения населения по приобретению жилья: доля тех, кто планирует совершить покупку в течение ближайших двух лет, сохранилась на уровне 2007 года. Вместе с тем результаты исследований позволяют сделать вывод, что опрошенные жители Ижевска, в чьи планы входит покупка квартиры, сегодня оценивают свои возможности более реалистично, чем годом ранее, и соответствующим образом корректируют свои требования к будущему жилью.

Спрос и предложения
Владея информацией о предпочтениях потенциальных покупателей квартиры, можно проанализировать, насколько соответствует им предложение жилья на первичном и вторичном рынках Ижевска. Так, согласно данным, полученным в ходе исследования, 22% опрошенных потенциальных покупателей намерены приобрести однокомнатную квартиру, по 36% – двухкомнатную и трехкомнатную, и 6% – квартиру, состоящую из четырех комнат.
Вместе с тем в структуре строящегося жилья сегодня преобладают однокомнатные квартиры: по оценкам специалистов Концептуального управления УК «АССО-Строй» их доля составляет 41% от общего количества квартир. На вторичном рынке структура предложения более близка к структуре потребительских предпочтений: доля однокомнатных квартир здесь составляет 24%, двухкомнатных – 33%, трехкомнатных – 29%, на многокомнатные квартиры приходится 14% всех предложений.

В большей степени соответствуют ожиданиям потребителей и площади квартир, представленных на вторичном рынке. Так, средняя предпочтительная для опрошенных потенциальных покупателей площадь однокомнатной квартиры составляет 36,4 кв.м., двухкомнатной – 47,2 кв.м., трехкомнатной – 71 кв.м.; квартиры, состоящей из четырех комнат, – 97,5 кв.м.

Средняя площадь строящихся однокомнатных квартир составляет 43,2 кв.м., двухкомнатных – 64,6 кв.м., трехкомнатных – 89,7 кв.м., четырехкомнатных – 128,3 кв.м. Таким образом, квартиры, предлагаемые к продаже на первичном рынке, по площади в 1,2-1,4 раза больше, чем востребованные потенциальными покупателями.
Квартиры, реализуемые на вторичном рынке, имеют меньшие площади и по своим размерам более близки к требованиям покупателей. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры составляет здесь 32,3 кв.м., двухкомнатной – 46,9 кв.м., трехкомнатной – 62,2 кв.м., четырехкомнатной – 77,7 кв.м.

Таким образом, в современной ситуации вторичное жилье по своей структуре и размерам в большей степени соответствует ожиданиям и возможностям потенциальных покупателей. Отдельные компании-застройщики стремятся устранить существующий на первичном рынке дисбаланс спроса и предложения, внося коррективы в свои проекты, однако эти случаи носят единичный характер. В ситуации фактического отсутствия программ ипотечного кредитования новостроек, особенно на ранних стадиях строительства, это чревато дальнейшим снижением спроса на первичное жилье.

© Концептуальное управление УК "АССО-Строй", 2009.
© Черемных А.М., 2009.

Опубликовано в журнале "Деловой квадрат", № 4 (47), Май 2009. - С. 38-40.

Вам это будет интересно!

Рынок жилья Ижевска: итоги осени

Рынок новостроек Ижевска глазами застройщиков

Рынок жилья Ижевска в сентябре 2007 г.

Рынок жилья Ижевска в марте-апреле 2009 года

Рынок новостроек Ижевска: итоги первого квартала 2009 года

Последние новости