Рынок новостроек Ижевска: предварительные итоги года
В уходящем году рынок жилья Ижевска, как и большинства других городов России, переживал период стагнации, усугубившийся под влиянием мирового финансового кризиса. Резкое снижение платежеспособного спроса населения на жилье в конце 2008 – первой половине 2009, обусловленное, в частности, ростом безработицы, снижением реальных доходов граждан, ужесточением условий ипотечного кредитования, привело к существенному сокращению сделок на рынке жилья. В свою очередь, это повлекло за собой снижение цен во всех сегментах рынка.
Так, на вторичном рынке средняя удельная цена предложения квартир к началу 2009 года составляла 41,8 тыс. рублей за 1 кв.м., к ноябрю она снизилась до 33,1 тыс. рублей, т.е. более чем на 20%. В отдельные периоды темпы снижения цен достигали 3,5% в месяц, однако в последнем квартале падение цен предложения вторичного жилья прекратилось.
На рынке новостроек снижение цен было менее существенным: в среднем, с начала года квартиры на первичном рынке подешевели на 10,6%, с 38,4 до 34,3 тыс. рублей за 1 кв.м. Результаты мониторинга этого сегмента позволяют сделать вывод о том, что к концу года ситуация на рынке новостроек также стабилизировалась: в течение трех осенних месяцев цены предложения первичного жилья, фактически, сохранялись на одном уровне.
Объем и структура предложения новостроек
Объем предложения первичного жилья в ноябре составил порядка 180 тыс. кв.м. без учета квартир, предлагаемых молодым семьям в рамках республиканской программы. Эти объекты не участвуют в анализе, поскольку реализуются целевым образом и не предназначены для свободной продажи.
Результаты мониторинга свидетельствуют о том, что с начала года объем предложения новостроек на открытом рынке сократился более чем на треть. В первую очередь, это связано со снижением объемов строительства жилья: все объекты, возведение которых было начато в 2009 году, предназначены преимущественно для реализации федеральных и республиканских целевых программ, в том числе по обеспечению жильем молодых семей, по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья и т.д. Вторая причина снижения объема предложения заключается в том, что строительство некоторых объектов с начала года было приостановлено и продажи квартир в них в настоящее время не ведутся.
Как показывают результаты мониторинга, с начала года на рынке новостроек Ижевска не только сократились объемы предложения, но и существенно изменилась его структура. По состоянию на ноябрь более половины новостроек, предлагаемых к продаже, – 54% – находятся на III стадии строительства – этапе активного возведения стен выше 2-го этажа. Строительство почти трети объектов (31%) ведется на уровне первых двух этажей. Десятая часть площадей, реализуемых на первичном рынке в ноябре, располагалась в домах, где основные работы завершены и осуществляется внутренняя отделка помещений. Доля объектов завершенного строительства в общем объеме предложения составила в этот период 5%.
Таким образом, по сравнению с декабрем 2008 года, на открытом рынке не осталось объектов, строительство которых велось бы на начальной стадии. Все они либо заморожены, либо не предназначены для свободной продажи.
В условиях финансового кризиса, повлекшего за собой снижение объемов инвестиций в жилищное строительство, многие застройщики были вынуждены переносить сроки сдачи своих объектов, причем часть из них делали это неоднократно. По состоянию на ноябрь структура предложения новостроек в зависимости от года ввода выглядела следующим образом. 17% площадей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, сданы либо запланированы к вводу до конца 2009 года. Две трети объектов, согласно проектной документации, должны быть сданы в следующем году. Наконец, по 8% площадей застройщики намерены сдать в 2011 и 2012 годах.
Следует отметить, что 27% реализуемых объектов из тех, что запланированы к сдаче до конца текущего года, находятся лишь на III стадии строительства. Поскольку в этих домах не завершено возведение стен и не начаты внутренние работы, говорить о том, что они будут сданы вовремя, не приходится.
Цены предложения новостроек
Итак, средняя удельная цена предложения квартир на первичном рынке с начала года снизилась на 10,6% и в ноябре составила 34,3 тыс. рублей за 1 кв.м.
По наиболее высоким удельным ценам – 38,4 тыс. рублей за 1 кв.м. – в истекшем периоде предлагались квартиры в новостройках Первомайского района. Сравнительно высокая средняя цена обусловлена, в первую очередь, тем, что большинство новостроек, расположенных в районе, сдано либо находится на завершающих стадиях строительства.
Первомайскому району несколько уступает Октябрьский, где средняя цена предложения квартир на первичном рынке в ноябре составила 36,3 тыс. рублей за 1 кв.м. Новостройки, расположенные в Устиновском районе Ижевска, в последнем месяце осени предлагались к продаже по средней цене 35,2 тыс. рублей за 1 кв.м., в Индустриальном районе этот показатель составил 33,3 тыс. рублей. Средняя удельная цена предложения квартир в новостройках Ленинского района в ноябре была равна 31,9 тыс. рублей за 1 кв.м.
Данные мониторинга свидетельствуют о том, что лидерами по уровню снижения средних цен являются Индустриальный и Октябрьский районы Ижевска: с начала года квартиры в новостройках здесь подешевели на 14,1% и 13% соответственно. В пределах статистической погрешности снизились цены на квартиры в строящихся домах Ленинского, Устиновского и Первомайского районов города.
Цены предложения первичного жилья в зависимости от стадии строительства в ноябре выглядели следующим образом. Квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию, предлагались к продаже по средней цене 36,2 тыс. рублей за 1 кв.м. Приобрести квартиру доме, находящемся на этапе внутренней отделки, в ноябре можно было, заплатив, в среднем 35,8 тыс. рублей за 1 кв.м. Немногим менее 35 тыс. рублей стоил, в среднем, 1 кв.м. жилья в доме, находящемся на стадии активного возведения стен. Наконец, наименьшая средняя удельная цена – 32,5 тыс. рублей – была зафиксирована на квартиры в домах, строительство которых ведется на уровне цоколя и первых двух этажей.
Наиболее существенным с начала года стало снижение средних цен предложения квартир в домах, строительство которых уже завершено либо ведется на заключительных стадиях. Квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию, подешевели, в среднем, на 18,3%, что сопоставимо с аналогичным показателем вторичного рынка. Снижение цен на квартиры в домах, находящихся на этапе внутренней отделки, составило за 11 месяцев текущего года 14%. В целом результаты мониторинга позволяют сделать вывод о том, что в условиях кризиса такой фактор, как стадия строительства дома, перестал оказывать существенное влияние на цены предложения новостроек, и на сегодняшний день разница в цене между объектами различной степени готовности оказывается минимальной.
Основные выводы
Итак, результаты мониторинга рынка новостроек Ижевска в течение 11-ти месяцев 2009 года свидетельствуют, во-первых, о снижении объема предложения квартир. Это является следствием сворачивания застройщиками проектов нового жилищного строительства в период финансового кризиса и в среднесрочной перспективе может стать причиной формирования дефицита предложения жилья на первичном рынке.
Во-вторых, значительная доля объектов, предназначенных к сдаче до конца текущего года, находится на III стадии строительства, что свидетельствует о замедлении темпов строительства и высокой вероятности отсрочки ввода в эксплуатацию ряда объектов.
В-третьих, средние цены предложения новостроек прекратили свое снижение, и можно сделать вывод о том, что резервы их падения практически исчерпаны. При этом сокращение объемов предложения жилья на фоне стабилизации макроэкономической ситуации может служить аргументом в пользу возобновления роста цен на новостройки, особенно в сегментах высоколиквидного жилья эконом-класса в привлекательных районах города.
Дополнительная информация
По сведениям , за 11 месяцев 2009 г. были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию следующих многоквартирных жилых объектов:
• Жилой дом № 35 по ул. К. Либкнехта в микрорайоне Ю-1 (застройщик – ФГУП УССТ № 6);
• Жилой дом «Сосновый» по ул. Ворошилова (застройщик – ООО «СтройПроект»);
• Жилой дом (стр. 14) в микрорайоне А-10 (застройщик – ООО «ЖИК УР»);
• «Сказочный дом» на пл. 50 лет Октября (застройщик – ООО «СУ «КОМОС»);
• Жилой дом «Комфорт» по ул. Песочная (застройщик – ООО «Капитал Строй»);
• Жилой дом № 8-1 в микрорайоне 8 жилого района «Восточный» (застройщик – МУ Управление городского строительства Администрации г. Ижевска);
• Жилой дом «Стальная крепость» по ул. Чугуевского (застройщик – ООО «Медведь»);
• Жилой дом № 1 в составе жилого комплекса "Янтарный" по ул. Буммашевская (застройщик - ООО "Титан-Инвестстрой").
© Концептуальное управление УК "АССО-Строй", 2009.
Опубликовано в журнале "Вестник Минстроя Удмуртской Республики", № 8, Декабрь 2009. - С. 26-29.
Вам это будет интересно!
Последние новости
Слово
Назови человека свиньей, и он захрюкает. Пословица Проживая данную нам жизнь, мы все время находимся в гуще энергий, как положительных, так и отрицательных. По этическим нормам слово обладает определенной силой, следовательно, когда мы клевещем на человека, судим, обзываем, мы «де...Читать далее »
ЭГРЕГОР
Энергия эгрегора – квантовая структура, которая сформирована мыслями, знаниями и чувствами всего человечества – бывшего, настоящего и будущего. Эгрегор – это квантово лептонная скоррелированная структура, рожденная похожими мы...Читать далее »
Как открыть свои чакры
Открытие чакр увеличивает поток энергии в теле и вокруг него и, следовательно, улучшает наше физическое, ментальное и эмоциональное здоровье. Представьте себе каждую чакру по очереди. Они вращаются и становятся больше в размере. Начинайте с 1 – й чакры (пусть они вращаются в любую сторону, обычно они вращаются в разные). В то же ...Читать далее »
Смерть или новая жизнь
Из разговора двух зародышей в утробе матери: – Как ты думаешь, есть ли жизнь после родов? – Не знаю, оттуда еще никто не возвращался… Сравнительно недавно появились сенсационные сообщения доктора Раймонда А. Моуди о том, что ученые зарегистрировали фа...Читать далее »
Чакры
Чакры являются основными энергетическими органами биополя. Они контролируют нашу деятельность во внешнем мире, а каждая из чакр несет ответственность за определенную сферу деятельности. Основное предназначение их заключается в том, что они несут ответственность за поддержание энергообмена живого организма с окружающей средой через специальные каналы связи. Таким образом, при нарушении процесса энергообмена у нас возникают болезни и проблемы...Читать далее »
Три колонны космоса
Показания: нарушение обменных процессов, снижение иммунитета, обновление сил. Методика исполнения. Средний и сердечный пальцы правой руки кладут на аналогичные пальцы левой руки. Мизинец левой руки кладут возле основания тыльной поверхности среднего и безымянного пальцев правой руки, затем все фиксируется мизинцем правой руки. Кон...Читать далее »
Заключение
Лучше зажечь свечу, чем проклинать сгущающуюся тьму. Дзенское изречение Вот и написана книга. Мне хочется верить, что вам она обязательно поможет в познании себя, утверждении своего «Я», определении своего места во Вселенной. На ум приходит китайская пословица: «Если не менять направление, мы наверняка достигнем того, к чему идем». А мы идем к Свету, Добру и Счастью. Мы ...Читать далее »
